同居關系期間購買房產的權屬認定、分割問題
——董某訴丁某所有權確認糾紛案
張慧欣
要點提示：同居關系期間所購買房屋的權屬及分割應按約定優先原則，在考慮出資額等投入狀況后輔以折價補償。
案例索引：
一審：廣州市番禺區人民法院（2013）穗番法民三初字第425 號;
二審：廣州市中級人民法院（2014）穗中法民五終字第4429 號。
一、 案情
上訴人（原審第三人）：中國農業銀行股份有限公司廣州東城支行（以下簡稱農行東城支行）。
被上訴人（原審原告）：董某。
被上訴人（原審被告）：丁某。
原告董某訴稱：原、被告原為校友，在大學上學期間相識，畢業后開始戀愛，后來欲結婚成為夫妻。期間被告要求原告為表示結婚誠意出資購買房屋用于結婚，并要求將該房產登記為原、被告共同共有。原告遂依被告的要求于2012年1月12日從原告母親處借來購房首付款30萬元，并于2012年1月14日支付給廣州合利房地產開發有限公司購得番禺區興亞三路1號34座1804房。購房時按被告要求將產權人登記為原、被告共同共有。然而當原告按被告要求辦妥上述購房事宜后，被告借故經常與原告鬧矛盾并告知不可能與原告登記結婚，同時要求原告支付大筆費用才同意將上述房屋過戶至原告一人名下。原告認為，被告以結婚登記為手段欺騙原告購買房屋并登記為原、被告共同共有，而購得房產后卻借故不與原告結婚并要求分割房產的行為實屬欺詐。針對所購房產而言，原告為實際出資人包括后續還貸款項也一直是由原告在支付，被告沒有實際出資卻占有著其中的份額，缺乏合法依據。據此原告應為番禺區興亞三路1號34座1804房的實際產權人，原告有權要求被告配合將登記其名下的產權過戶至實際產權人原告一人名下。因此，原告請求：1.確認原告為番禺區興亞三路1號34座1804房的實際產權人；2.被告協助原告辦理番禺區興亞三路1號34座1804房過戶至原告一人名下；3.本案訴訟費由被告承擔。訴訟中，原告變更上述第1項訴訟請求為分割原、被告共同共有的上述房屋，但主張上述房屋的首期款和供房款均由其支付，因此，按照出資比例分割，原告應占有上述房屋的全部份額，即為該房屋實際權屬人。
被告丁某辯稱：不同意原告的訴訟請求，理由如下：第一，從房屋的交易、預售合同的簽訂、房產的登記等手續過程，都是原、被告雙方一起商量確認并辦理的，房屋的產權證亦明確登記為原、被告雙方共同共有，因此，原告主張上述房屋的產權為其一人所有不是事實，被告不予確認；第二，對于原告當庭變更的第一項訴訟請求，被告也同意對上述房屋進行分割，但分割的標準應按照共同共有原則進行分割，即原、被告各占一半；第三，上述房屋存在附加的價值，包括裝修和家私，在分割時應共同處理。
第三人農行東城支行述稱：該行與原、被告簽訂的房屋貸款合同合法有效，原、被告為共同貸款人，該行已經依約發放貸款，且辦理了涉訟房屋的抵押登記，該行為涉訟房屋的抵押權人，在未結清涉訟房屋貸款的情況下，該行不同意涉訟房屋的權屬人進行變更。
經審理查明：原、被告原為戀人關系。2011年12月26日，原、被告共同作為認購方，案外人廣州利合房地產開發有限公司（以下簡稱“利合公司”）作為出售方，簽訂了一份《［亞運城］認購書》，約定原、被告共同向利合公司認購坐落于廣州市番禺區興亞三路1號34座1804號房屋（以下簡稱“涉訟房屋”），認購價為762055元，認購方在簽訂本認購書時向出售方支付20000元作為簽訂《商品房買賣合同》（含補充協議和附件）的擔保，認購方選擇的付款方式為商業按揭，即2012年1月5日前支付首期款282055元，并于同日簽署《商品房買賣合同》，余款460000元于簽署《商品房買賣合同》時辦理銀行按揭手續。
2012年1月9日，原、被告作為借款人、抵押人，第三人農行東城支行作為貸款人、抵押權人，雙方共同簽訂了一份《個人購房擔保借款合同》，約定原、被告向農行東城支行借款460000元用于購買涉訟房屋，借款期限為360個月，還款方式為等額本息還款法，還款賬戶為6228480084670311319，還款日為每月30日，該貸款由第三人直接劃入利合公司在該行設立的賬戶內，原、被告同時以涉訟房屋作為本次貸款的抵押，并配合第三人辦理抵押登記。
2012年1月30日，第三人向利合公司支付前述貸款460000元，并出具了相應的《個人借款憑證》。利合公司則于2012年2月18日出具《發票》（號碼：03102913），載明：付款人為董某、丁某，銷售的不動產樓牌號為涉訟房屋，金額為460000元，款項性質為售房款。
2012年5月16日，廣州市地方稅務局出具了一份《契稅完稅證》［號碼：（2011-1）粵地9800651638號］，顯示：納稅人為董某、丁某，房地產位置為涉訟房屋，契稅納稅金額為7620.55元。
2012年8月6日，廣州市國土資源和房屋管理局核發了涉訟房屋的《房地產權證書》（證號：粵房地權證穗字第0220077224號），載明：涉訟房屋的權屬人為董某、丁某，共有情況為共同共有。同日，第三人在廣州市國土資源和房屋管理局辦理了涉訟房屋的抵押權設立登記。
2013年4月7日，原告以涉訟房屋的首期款和供房款均由其支付為由，提起本案訴訟，要求按實際出資額分割涉訟房屋。
訴訟中，原、被告雙方自愿同意在扣除尚余貸款本金451284.86元后，通過當庭公開公平競價的方式確定涉訟房屋的剩余價值。通過當庭公開競價，最終雙方均同意涉訟房屋的剩余價值為505000元，由原告獲得涉訟房屋，同時按照505000元的標準分割涉訟房屋，并確認自2013年11月1日起涉訟房屋的剩余貸款本息由原告繼續償還。
對于涉訟房屋剩余價值50.5萬元的分割，原告主張，應按雙方實際出資比例進行分割，因房屋登記為原、被告共同共有，故雙方各占涉訟房屋剩余價值的一半即252500元，涉訟房屋首期款及截至2013年10月30日的貸款本息合共357350元，該費用也應該由原、被告各付一半，現原告已單方支付了前述357350 元，故被告應向原告償還已付款的一半即178675元，據此，原告尚需向被告支付涉訟房屋分割款73825 元（252500 元－178675 元＝73825 元）。被告不同意原告的分割意見，其認為在2013年3月以前，兩人系同居生活關系，兩人的財產混同，雙方均有向涉訟房屋還貸賬戶內存款的行為，該賬戶也同時用于購買房屋的生活用品，故雙方所存的款項無法明確區分用于還貸還是用于購物，故相應購房款的支付也應視為兩人共同支付，且被告已舉證證實其單獨出資41100元的事實。2013年3月以后，被告從涉訟房屋搬離，未再支付涉訟房屋的供樓款等相關款項，但由于涉訟房屋現歸原告所有，原告獲得了房屋利益，因此，被告在2013年3月至10月期間的供款義務應予以免除，現涉訟房屋登記為原、被告共同共有，按照共同共有的法定分割方式，被告應占有涉訟房屋剩余價值50%的份額，即原告應向被告支付涉訟房屋分割款252500元。
二、 裁判
一審法院認為：涉案房屋權屬證書登記涉案房屋屬原告董某、被告丁某共同共有，且雙方均確認涉訟房屋在兩人戀愛期間為準備結婚而購置的，故涉案房屋應認定為屬原告董某、被告丁某共同共有。現原、被告已經分手，雙方喪失對涉案房屋共同共有的基礎，且雙方同意對涉案房屋進行分割，予以準許。《中華人民共和國物權法》第一百條第一款規定：“共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。”現董某、丁某在訴訟中達成如下協議：除開尚欠的銀行貸款451284.86元外，以505000元分割涉訟房屋，房屋歸原告董某所有，被告丁某協助辦理涉訟房屋更名至原告董某一人名下的手續，由原告董某對被告丁某進行折價補償，自2013年11月1日起涉案房屋尚欠第三人的貸款本息由原告董某承擔。上述協議，符合法律規定，予以確認。至于第三人農行東城支行主張在涉訟房屋的抵押貸款未全部清償之前不同意變更對涉訟房屋進行變更登記的抗辯，由于涉訟房屋是原、被告向第三人借款購房的抵押物，辦理了抵押登記，因此抵押合同有效，第三人作為抵押權人，在原、被告的借款不能如期償還時，第三人仍能行使其抵押權，而不受抵押物權屬變更的影響。因此，原、被告對涉訟房屋進行分割并不會影響第三人的抵押權。故對第三人的上述抗辯不予采納。
關于原告董某對被告丁某折價補償的金額問題。《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第90條規定：“在共同共有關系終止時，對共有財產的分割，有協議的，按協議處理；沒有協議的，應當根據等分原則處理，并且考慮共有人對共有財產的貢獻大小，適當照顧共有人生產、生活的實際需要等情況。”因此，被告丁某應獲得涉訟房屋的折價補償款為房屋現值的50%，即252500元（505000元÷2）。因原告董某提供中國建設銀行《轉賬憑條》及《銀行卡客戶交易查詢/打印》足以證明涉訟房屋的首期款302055元系原告董某從其母親羅小英處借貸而來，被告丁某也確認其未支付首期款，顯然該302055元并未發生原、被告出資混同的情形，且被告丁某也沒有提交證據證明該款項為羅小英對原、被告雙方的贈與，故該302055元應屬于原告董某個人的出資，被告丁某應承擔上述款項中一半金額即151027.5元的付款義務。至于2012年2月29日至2013年2月28日期間涉訟房屋貸款本息39525.7元（資產混同，被告舉證已付清應承擔的付款義務）的承擔問題。根據原、被告雙方各自提供的銀行賬戶明細、票據等證據，雙方在戀愛期間，兩人曾在涉訟房屋內共同居住生活，并且均有向涉訟房屋還貸賬戶存款的行為，原、被告雙方亦確認該還貸賬戶內資金也用以購買日常家居用品，而原、被告雙方均未能提供有效證據證實各自所付金額具體是用以償還涉訟房屋貸款本息還是支付家私家居的購買款，故被告稱在該期間內，其與原告的財產發生混同，涉訟房屋的貸款本息屬于原、被告共同出資償還的主張，更符合常理，予以采信。至于2013年3月1日至2013年10月30日期間涉訟房屋貸款本息23569.49元的承擔問題，現被告已自認其自2013年3月起搬離涉訟房屋，且未再支付涉訟房屋貸款本息的事實，原告對此亦無異議，予以認可，故被告丁某應承擔該貸款本息中一半金額即11784.75元的付款義務。至于所購家具費用的承擔問題。原、被告雙方曾在涉訟房屋內共同居住生活，雙方亦確認涉訟房屋還貸賬戶內資金也用以購買日常家居用品，現原、被告雙方均有向該賬戶內存款，但無法舉證證實所存款項具體是用于還貸還是購買家具家私，故原告稱涉訟房屋購置家具家私的款項屬于原、被告共同出資的主張，更符合常理，予以采信。綜上所述，原告董某應向被告丁某支付折價補償款89687.75元（252500元-151027.5元-11784.75元）。
綜上，判決：（一）位于廣州市番禺區石基鎮興亞三路1號34座1804房屋的全部產權歸原告董某所有，自2013年11月1日起該房屋所欠中國農業銀行股份有限公司廣州東城支行的貸款本息由原告董某承擔；（二）原告董某于判決發生法律效力之日起十日內向被告丁某支付折價補償款89687.75元；（三）被告丁某于判決發生法律效力之日起三十日內協助原告辦理上述第一項判決所指房屋過戶登記至原告董某名下的手續；（四）駁回原告董某的其余訴訟請求。
宣判后，農行東城支行不服，向廣州市中級人民法院提出上訴。
廣州市中級人民法院二審經主持調解，各方當事人于2015 年1 月9 日自愿簽名確認如下調解協議：一、位于廣州市番禺區石基鎮興亞三路1號34座1804房屋的全部產權歸董某所有，自2013年11月1日起該房屋所欠中國農業銀行股份有限公司廣州東城支行的貸款本息由董某承擔；二、董某在2015年1月31日之前向中國農業銀行股份有限公司廣州東城支行償還截止至2015年1月8日止的上址房屋貸款余額本金444580.44元，同時支付相應利息及違約金；中國農業銀行股份有限公司廣州東城支行同意在董某提供的其本人名下的中國農業銀行賬戶中直接劃扣上述款項；三、中國農業銀行股份有限公司廣州東城支行和丁某在董某履行完畢本調解協議第二項確定的付款義務后21日內，協助董某辦理上址房屋的涂消抵押登記手續；四、丁某在上址房屋的涂消抵押登記手續辦理完畢后14日內協助董某辦理將該房屋過戶登記至董某一人名下的手續；五、董某在2015年2月17日前一次性向丁某支付折價補償款89687.75元；六、本案一審案件受理費5930元，由董某承擔2965元，丁某承擔2965元；上述受理費已由董某預付，董某同意廣州市番禺區人民法院不退還，由丁某在2015 年2 月17 日之前直接向董某支付2965元；七、本案二審受理費5930元，減半收取為2965元，由中國農業銀行股份有限公司廣州東城支行負擔；八、各方當事人均同意上述調解協議自各方于2015年1月9日當庭簽字之日起生效。上述協議，符合有關法律規定，法院予以確認法律效力。
三、 評析
因同居關系的雙方當事人不存在婚姻關系這一事實基礎，對同居期間的財產能否認定為共有及如何分割，只能依照一般共有財產的形成及處理原則予以分割，而無法使用法律有關夫妻共同共有財產的規定而做出處理。
同居期間房產糾紛的表現形式分為：1.一方出資購買的房產。一方出資的房產，根據其登記的權屬狀態，主要可以分為三種權屬登記情況：登記在對方名下、登記在雙方名下、登記在出資方名下。同時，還可能表現為登記在對方親屬名下等形式。其糾紛主要表現為出資方要求確認全部所有權、非出資方要求確認一定的所有權份額等。2.雙方出資購買的房產。雙方出資購買的房產依據其登記的權屬狀態，主要可以分為以下兩種權屬登記形式：登記在一方名下、登記在雙方名下。同時，也存在登記在一方親屬名下，或部分份額登記在一方親屬名下的情形。其糾紛表現形式多為分割糾紛及份額確認糾紛。3.一方父母等近親屬出資購買的房產。其權屬登記狀態，通常表現為登記在雙方名下，同時存在登記在另一方名下的情形。其糾紛表現形式多為出資方或其子女要求確認房產的全部所有權。
對于同居期間的房產權屬的認定，筆者認為，首先應當堅持約定優先的原則，如當事人對房產的權屬有約定，在該約定未違反法律強制性規定的情況下，就應當現行適用該約定；在雙方無法達成一致意見的情況下，應當按照誰出資、誰享有的原則進行權屬認定和分配。同時，對于沒有出資、但實際上對同居期間的生活、家務等方面投入過多的一方，可以考慮公平的原則予以適當照顧。
具體的產權分割方式，可以遵循以下幾個原則：
（一） 約定優先原則
如果雙方對登記在各自名下的不動產或以各自名義購買的不動產的歸屬有約定，且該約定不具備違反強行法規定的情形，應視為有效并依據該約定處理當事人之間的房產歸屬。而同居之前各自的房產相關權益仍歸各自所有，但如果是以按揭方式購買的房產，在同居期間以雙方共有財產或對方財產償還了部分貸款，則對方可以要求在進行財產分割時予以價值補償或返還不當得利。其依據為：同居前各自購買的房產系以個人財產購買，其所有權關系或準所有權關系（尚未完成所有權登記的情形）已經確定，同居期間如使用共有財產或對方財產償還了部分貸款，在同居關系解除時，使用對方財產份額或對方財產償還的借款構成給付原因嗣后消失的不當得利，對方可以據此要求在分割共有財產予以價值補償或受益方返還不當得利，價值補償或返還不當得利應考慮房產價值的增值。
（二）同居期間純由一方出資房產權屬的認定
1.純粹由一方出資的財產，登記在出資方名下或以出資方名義簽訂買賣合同。對于此種情形，可徑行依據出資認定為登記的權利人所有或認定為出資人享有權益的房產，如另一方認為對同居期間生活照顧較多，可以要求權利人給予一定的補償。
2.一方僅出具了首期款房產權益歸屬的認定。如有證據證明該房產僅系一方出資并登記在該方名下或由該方簽訂買賣合同，但使用了雙方的共有財產或對方財產歸還按揭貸款，在此情形下，應區分房屋買賣合同關系和借款關系。以銀行按揭支付購房款要看借款人，一般情況下只有借款人才可以在法律上被視為支付了購房款。而歸還房貸通常僅能作為對同居期間共有生活作出的有益支出。（1）如果借款人與首期購房款的出資人為同一人，可以認定所有購房款系由同一人出資。其后的以對方財產或雙方共有財產償還借款的行為可以視為對該房產做的有益支出，在解除同居關系時予以價值補償或財產返還。（2）如果借款人是雙方或對方，則應根據實際借款情況和首期款的支付情況，主要依據雙方的出資比例確定雙方的房產所有權份額。對于以自己財產或者共有財產償還借款超過自己份額的部分，可以作為對共有房產的有益支出在分割財產時進行價值補償或財產返還。深圳法律顧問
（三）雙方出資或出資無法認定、但登記在一方或雙方名下或以一方或雙方名義簽署買賣合同的房產權屬的認定
在雙方共同出資，且房產已登記在雙方名下的情況下，首先應判斷不動產登記簿所記載的登記狀態是否為雙方的真實意思。通常情況下，考慮到雙方在同居關系期間男女兩性關系的特殊性，即使雙方出資有較大差異，出資較多方（通常是男方）往往難以提出按出資確定所有權份額，故即使是不動產登記簿記載的登記狀態為各占50%的按份共有或共同共有，也不能單純據此確認雙方達成了所有權份額或共有關系的約定，應考慮出資的因素。如雙方出資相差不大，僅有些許差別，可以依據登記的份額狀態或共同共有狀態確認所有權份額關系。但如果懸殊過大，則應考慮出資的因素，超過出資比例的份額可以視為附條件的贈與。該種處理方式，已為很多部分判決確認。
在出資關系無法認定的情況下，則應考慮雙方的收入水平、雙方的父母等近親屬有無資助等情況，并將這些因素作為確認所有權份額的重要依據，而不能僅憑所有權份額登記狀態做簡單認定。對于這一點，在實務中已有生效判決予以明確。
（作者單位：廣州市番禺區人民法院）