深圳離婚律師，婚房產權約定：是不是贈與
01 . 夫妻約定共有房產歸一方所有的，屬共同財產約定
夫妻婚內協議將婚后共同財產的房產約定歸一方個人所有的，即使未辦物權轉移登記，一方亦可依約取得所有權。

02 . 戀愛期間購房，登記為共有，未能結婚時處理原則

戀愛期間購房并登記為共有，在雙方未能締結婚姻時，未出資亦未償還按揭款一方，不應認定享有該房屋所有權。

03 . 出賣二手房涉嫌合同詐騙的，房產中介應退居間費

房屋買賣居間合同糾紛中，居間人未如實報告與訂立合同有關的重要事實，損害委托人利益的，應當退還居間費。

04 . 特約商戶無規范簽購單，不能證明交易真實性后果

特約商戶受理信用卡業務后，不能提供合乎規范的簽購單等證據證明交易真實性的，應向委托銀行承擔相應責任。

05 . 保障住房的資格審核，不適用行政許可期限的限制

社會保障性住房的資格審核，實質系行政給付行為中的一個過程，并非行政許可行為，不適用行政許可期限限制。

06 . 業委會行使業主知情權，主張公開事項應初步舉證

在具備合法手續和授權情況下，業委會具有原告資格。業委會行使業主知情權的，應對主張公開事項有初步證據。

07 . 個別業主對物業異議，不足以作為拒繳物業費理由

個別業主對業委會與業主大會選聘的物業服務企業所簽物業服務合同履行持有異議，不足以作為拒繳物業費理由。

08 . 非因物業公司原因形成事實物業服務，業主應付費

因不可歸咎于物業服務企業原因致物業服務企業在合同到期后仍為業主提供事實物業服務的，業主應支付物業費。

09 . 暴雨致業主車輛損害，存在管轄瑕疵的物業應賠償

物業公司對小區物業未盡一定風險防范及提醒義務，在業主因不可抗力遭受財產損害時，應承擔相應的賠償責任。

 

 

規則詳解

01 . 夫妻約定共有房產歸一方所有的，屬共同財產約定
夫妻婚內協議將婚后共同財產的房產約定歸一方個人所有的，即使未辦物權轉移登記，一方亦可依約取得所有權。

標簽：夫妻共同財產｜婚后財產約定｜共有房產

案情簡介：2012年，石某與陳某簽署婚內協議，約定共有房產歸石某所有，離婚時石某取得房產并償還抵押貸款。2014年，雙方離婚訴訟中，關于該約定效力成為爭議焦點。陳某主張該贈與未辦物權登記，故其可行使撤銷權。

法院認為：①案涉房屋由石某和陳某婚后共同出資購置，登記為共同共有。雙方自愿簽署婚內協議，明確約定該房歸石某所有，陳某執筆填寫相關內容，對于協議約定及執行后果應予知悉。雙方基于家庭關系及婚姻情感作出處分共同財產的意思表示應予保護，該協議對雙方具有法律約束力。②依法律規定，婚前或婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記前可撤銷贈與。而本案婚內協議系雙方對婚姻期間所得夫妻共同財產進行的約定，而非系一方將個人房產給予另一方的單純贈與行為，雙方簽訂協議后房產所有權歸石某所有，陳某不享有房產贈與撤銷權。判決案涉房屋歸石某所有，剩余房款由石某負責償還。

實務要點：夫妻雙方通過簽訂婚內協議將婚后共同財產約定歸一方個人所有的，屬夫妻共同財產約定，即使未辦物權轉移登記，亦不影響一方依協議取得其中房產所有權。

案例索引：北京三中院（2014）三中民終字第06092號“石某與陳某離婚糾紛案”，見《師小麗訴陳浩離婚糾紛案——夫妻約定共有房產歸一方所有，無需物權轉移登記即產生法律效力》（李春香），載《人民法院案例選》（201504/94:89）。

 

02 . 戀愛期間購房，登記為共有，未能結婚時處理原則

戀愛期間購房并登記為共有，在雙方未能締結婚姻時，未出資亦未償還按揭款一方，不應認定享有該房屋所有權。

標簽：婚房｜戀愛期間｜登記共有｜附條件民事法律行為

案情簡介：2007年，何某購房，并與戀人顧某登記為共有人。后二人分手。2012年，何某以其獨自出資購房并一直償還按揭款為由，訴請確認該房屋歸其全部所有。

法院認為：①何某出于對顧某的感情和信任，亦為早日促成婚姻成立，何某將自己獨自出資購買的房屋權屬登記為雙方各半行為，可視為附條件的民事法律行為，所附條件即為雙方結婚。《民法通則》第62條規定：“民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時生效。”因顧某購房、還貸均未出資，且其未與何某結婚，顧某失去了受領并保持房屋一半所有權的根據，房屋應從由何某名義登記占有一半狀態變更為何某全部所有。②顧某主張其享有房屋份額系何某無償贈與，但未提供贈與合同證實其主張，且何某本身家庭經濟情況并不富裕，購房時還要向銀行貸款21萬元支付房款，何某將當時價值30萬余元房產一半，無償贈與顧某有悖常理，亦不符合客觀現實。③何某在2011年想賣掉房屋，找顧某協商時，顧某不同意簽名，何某此時才知道權利被侵害，何某2012年起訴主張權利，未超過兩年訴訟時效。判決訴爭房屋權屬全部歸何某所有。

實務要點：一方戀愛期間基于締結婚姻愿望購房并將房產登記為與戀愛對方共有，在雙方未能締結婚姻時，另一方未出資亦未償還按揭款的，應認定房屋產權歸出資方所有。

案例索引：廣東云浮中院（2013）云中法立民終字第17號“何某與顧某所有權確認糾紛案”，見《何國強訴顧月娟所有權確認糾紛案——戀愛關系終止后購置房屋的權屬確定》（趙炳乾、劉貴妍），載《人民法院案例選》（201503/93:67）。

 

03 . 出賣二手房涉嫌合同詐騙的，房產中介應退居間費

房屋買賣居間合同糾紛中，居間人未如實報告與訂立合同有關的重要事實，損害委托人利益的，應當退還居間費。

標簽：居間合同｜審慎義務｜如實報告｜合同詐騙

案情簡介：2013年1月，經地產公司居間，王某與黃某簽訂預約買賣合同，在支付20萬余元房款、1.58萬元居間費、黃某取得房屋產權證后，該房因2011年黃某逾期還按揭款、2012年被銀行起訴并經法院判決。2013年4月，該房產被執行查封。2014年，黃某被以合同詐騙罪判刑，同時法院判決責令黃某退賠王某22萬余元。王某據此起訴地產公司，要求歸還傭金并賠償損失。

法院認為：①本案黃某出售訴爭房產給王某行為已被認定為合同詐騙。既為合同詐騙，黃某與王某所簽合同即為無效合同。地產公司作為中介方，依《合同法》相關規定，居間人負有如實報告義務，如其故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付居間報酬并應承擔損害賠償責任。故居間人在進行居間活動時對訴爭房產應進行審查，對于影響交易的重要事實對委托人應如實報告。②案外人黃某因未償還訴爭房產貸款已被法院判決需償還貸款，而該事實與本案交易有重要聯系，但地產公司并未審查，亦未如是向王某報告，可見地產公司未盡居間人義務，損害了委托人利益，且訴爭房產買賣合同無效，其不得要求支付報酬。判決地產公司退還王某居間報酬等費用1.58萬元。

實務要點：房屋買賣居間合同糾紛中，居間人未如實報告與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付居間報酬并應承擔損害賠償責任。

案例索引：福建廈門中院（2014）廈民終字第2034號“王某與某地產公司居間合同糾紛案”，見《王寶樹與廈門高鵬房地產營銷策劃有限公司居間合同糾紛案——關于居間人的如實報告義務及過錯責任的承擔》（王峰），載《人民法院案例選》（201504/94:152）。

 

04 . 特約商戶無規范簽購單，不能證明交易真實性后果

特約商戶受理信用卡業務后，不能提供合乎規范的簽購單等證據證明交易真實性的，應向委托銀行承擔相應責任。

標簽：儲蓄合同｜特約商戶｜簽購單

案情簡介：2011年，酒店公司在4天中，在一、兩分鐘內接受同一卡號或不同卡號幾乎每筆都是2萬元以上總計33萬余元的刷卡消費，事后不能提供簽購單，能提供的簽購單無持卡人簽名。

法院認為：①依合作協議及特約商戶受理銀行卡業務協議，銀行通過加入銀行卡組織，與特約商戶形成委托代理關系，代理內容系委托特約商戶按合同約定受理信用卡、審查持卡人簽名是否真實，并代墊交易產生的費用，故本案案由應為委托合同而非信用卡糾紛。②簽購單系特約商戶與客戶就信用卡支付形成的惟一、有效的憑據，對于不參與基礎交易的銀行而言，簽購單系特約商戶向其證明發生實際交易、客戶采用信用卡支付的有力證據。本案中，銀行委托酒店公司作為特約商戶要依約受理信用卡，但酒店公司在4天中，均系在一、兩分鐘內接受同一卡號或不同卡號要求支付幾乎每筆都是2萬元以上的款項，僅查看信用卡和客人護照掃描件，亦無持卡人入住酒店實際消費證據。其中絕大部分交易所提供的簽購單無持卡人簽名，部分甚至無簽購單，違反合作協議約定，亦違反受理境外信用卡的業務規范。銀行已依約向酒店公司支付全部款項，銀行可在遭發卡行拒付后選擇通過向發卡行主張請求權，亦可依合作協議向酒店公司主張請求權，判決酒店公司歸還銀行33萬余元。

實務要點：簽訂合作協議的特約商戶受理信用卡業務后，不能提供合乎規范的簽購單等證據證明交易真實性的，應承擔舉證不能責任。

案例索引：上海二中院（2014）滬二中民六（商）終字第4號“某銀行與某酒店公司委托合同糾紛案”，見《中國銀行股份有限公司上海市分行訴上海展訊酒店管理有限公司委托合同糾紛案——特約商戶應對外卡轉接行負交易真實性的舉證責任》（陳紅、謝琴錚），載《人民法院案例選》（201504/94:233）。

 

05 . 保障住房的資格審核，不適用行政許可期限的限制

社會保障性住房的資格審核，實質系行政給付行為中的一個過程，并非行政許可行為，不適用行政許可期限限制。

標簽：保障房｜行政訴訟｜行政許可行為｜行政許可期限

案情簡介：2012年5月，代某向居委會申請保障性商品房預約登記。2013年11月，建設局電話通知代某不符合申請條件。代某提出其提交資料中有一份其所有的房產證復印件，明顯不符合保障性商品房申請條件，但建設局1年半后才告知其不符合條件，導致其錯失經濟適用房選房資格，建設局遲延履行審核義務屬于行政不作為，故提起行政訴訟。

法院認為：①建設局對保障性商品房申購資格的審核并非行政許可行為。《行政許可法》第2條規定，本法所稱行政許可系指行政機關根據公民、法人或者其他組織的申請，經依法審查，準予其從事特定活動的行為。社會保障性住房，系指支付提供優惠，限定戶型、面積、價格等，向本市住房困難家庭，以出租或出售方式提供的政策性住房。該類住房供給，明顯帶有福利給付性質，與行政許可并不一致。雖然租賃或購買保障性住房需提出相關申請，建設局亦存在審核管理行為，但該項審核系關于是否符合住房困難等限定條件的確認，不屬于行政許可，不應適用行政許可的相關時限規定。②保障性商品房配售房源直接影響到建設局審核時限，而保障性住房實行統一規劃、統一建設、統一分配，受規劃、資金、建設周期等諸多因素影響，配售房源時間實際上無法確定，建設局并未遲延履行。且代某作為申請者需了解知悉相關申請條件，其在明知名下已有房產情況下，還在申請材料上做出虛假承諾，自身亦存在過錯，故判決駁回代某訴請。

實務要點：社會保障性住房的資格審核，實質系行政給付行為中的一個過程，并非行政許可行為，不適用行政許可期限限制。

案例索引：福建廈門中院（2014）廈行終字第61號“代某與某建設局行政訴訟案”，見《代建明訴廈門市建設與管理局不履行法定職責案——社會保障性住房資格審核并非行政許可行為》（王葉萍、張櫟），載《人民法院案例選》（201504/94:279）。

 

06 . 業委會行使業主知情權，主張公開事項應初步舉證

在具備合法手續和授權情況下，業委會具有原告資格。業委會行使業主知情權的，應對主張公開事項有初步證據。

標簽：物業糾紛｜業主知情權｜業委會｜舉證責任

案情簡介：2013年，小區業委會起訴物業公司，要求公布小修、中修費收支使用情況，供暖設施設備原始單據及折舊、維修情況，車位費收支情況，對外供暖情況包括供暖合同、供暖面積及費用，小區建筑規劃、設計、施工等各項文件資料，對外廣告合同等。

法院認為：①業主有權要求公示建筑物及其附屬設施的維修資金籌集、使用情況，物業服務合同、共有部分使用和收益情況，建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫處分情況。②在具備合法手續和授權情況下，業委會具有原告資格。業委會代表全體業主為公共利益提起訴訟的，法院應準許。涉及業主公共利益的信息資料，業委會主張要求公開、查閱的，法院應依法準許。③本案業委會基于法律規定要求物業公司公示相關資料，而物業公司在向業委會復函及在建委公示材料中對涉及中修費、對外供暖情況及供暖維修情況，小修費及車位費收支情況均予公布，應視為物業公司已履行公示義務。至于業委會對公示內容存在異議，要求提供財務憑證等，法律依據不足。對于業委會認為應公示而未公示的文件類、對外廣告合同、供暖設施設備原始單據及折舊、維修情況的訴請，因物業公司否認持有上述文件、單據，未向外簽訂廣告合同，故在缺乏證據佐證情況下，業委會訴請不予支持。

實務要點：在具備合法手續和授權情況下，業委會代表全體業主為公共利益提起訴訟的，具有原告資格。業委會行使業主知情權，應對主張公開事項有初步證據。

案例索引：北京一中院（2013）一中民終字第14415號“某業委會與某物業公司物業服務合同糾紛案”，見《北京市昌平區回龍觀金達園小區業主委員會訴北京華特物業管理發展有限公司物業服務合同糾紛案——業主委員會法律地位及業主知情權的認定》（劉雅璠），載《人民法院案例選》（201504/94:1）。

 

07 . 個別業主對物業異議，不足以作為拒繳物業費理由

個別業主對業委會與業主大會選聘的物業服務企業所簽物業服務合同履行持有異議，不足以作為拒繳物業費理由。

標簽：物業糾紛｜物業費｜合同效力｜服務質量

案情簡介：2014年，物業公司起訴業主王某，主張物業費2800余元及滯納金。王某以物業公司與業委會所簽物業服務合同不能約束自己，及物業公司未能履行合同義務提出抗辯。

法院認為：①業委會代表業主與物業公司簽訂物業服務合同，委托物業公司對該住宅小區進行物業管理，系雙方真實意思表示，內容不違反法律法規強制性規定，案涉物業服務合同有效，對小區業主具有約束力。②王某作為小區業主，應依約定物業費標準支付物業費。因物業服務合同中已明確約定物業費收費標準，且物業公司系為全體業主提供物業服務，王某意見系其個人意見，不能代表其他業主，王某以物業公司主張物業費收取標準與物業公司履行物業服務質量之間相差甚大且其提供的物業服務不符合合同約定等為由拒不支付物業費，應不予支持。③因王某與物業公司對合同履行存在爭議，故物業公司主張滯納金不予支持。判決王某支付物業公司物業費2800余元。

實務要點：業委會與業主大會依法選聘的物業服務企業所簽物業服務合同，對業主有約束力。個別業主對物業服務合同履行所持異議不能代表全體業主意見，不足以作為個別業主不繳納物業費的合理理由。

案例索引：浙江杭州中院（2015）浙杭民終字第1704號“某物業公司與王某物業服務合同糾紛案”，見《杭州錢塘物業管理有限公司訴王林鳳物業服務合同糾紛案——物業服務合同效力及物業費減免請求的認定》（翟雨佳），載《人民法院案例選》（201504/94:7）。

 

08 . 非因物業公司原因形成事實物業服務，業主應付費

因不可歸咎于物業服務企業原因致物業服務企業在合同到期后仍為業主提供事實物業服務的，業主應支付物業費。

標簽：物業糾紛｜物業費｜事實物業服務

案情簡介：2010年5月，開發公司與物業公司所簽前期物業服務合同到期后，盡管開發公司另聘新的物業服務企業，因部分業主出面干預致使物業公司未能交接成功而繼續為小區提供物業服務。2012年，物業公司訴請業主何某支付拖欠物業費2400余元。

法院認為：①最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條規定：“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前提物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。”本案中，物業公司與開發公司所簽前期物業合同合法有效，該合同對小區全體業主具有約束力。②盡管前述合同約定期限為三年，但合同期滿后，物業公司仍為小區提供物業管理服務，物業公司與何某之間形成事實物業服務關系。盡管開發公司期間另聘新的物業服務企業，但由于部分業主出面干預致使物業公司未能交接成功而繼續為小區提供物業服務，并非物業公司拒絕退出或移交，故應認為此期間物業公司與何某之間亦形成事實物業服務關系，判決何某支付物業公司物業費2400余元。

實務要點：因不可歸咎于物業服務企業原因致使物業服務企業在合同到期后仍為業主提供物業服務，業主享受了該服務，物業服務企業以存在事實物業服務關系為由，請求業主支付物業費的，應予支持。

案例索引：重慶渝北區法院（2012）渝北法民初字第15547號“某物業公司與何某物業服務合同糾紛案”，見《重慶悅來物業管理有限公司訴何紅物業服務合同糾紛案——事實物業服務關系的認定》（張曉華），載《人民法院案例選》（201504/94:14）。

 

09 . 暴雨致業主車輛損害，存在管轄瑕疵的物業應賠償

物業公司對小區物業未盡一定風險防范及提醒義務，在業主因不可抗力遭受財產損害時，應承擔相應的賠償責任。

標簽：物業糾紛｜物業責任｜管理瑕疵｜風險防范

案情簡介：2014年，物業公司訴請杜某繳納拖欠的物業費，杜某以此前其車輛因特大暴雨在小區被淹，損失5萬余元為由抗辯并提起反訴。

法院認為：①《物業管理條例》第36條規定，物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業公司作為小區物業管理主體，其承擔的是小區公共部分物業管理及安全保障義務，小區地下車庫管理系其管理范圍一部分。本案中，物業公司對業主私自開挖的違章門洞疏于管理，物業管理存在瑕疵，導致特大暴雨時地下車庫被淹、業主車輛受損，二者之間存在一定因果關系，物業公司應承擔相應賠償責任。②考慮當時特大暴雨的不可預測性、物業公司組織救災表現及其對違章門洞的疏于管理，根據《民法通則》等價有償和公平合理原則，即權利義務對等，綜合考慮物業過錯程度、收取物業管理費標準等實際情況，酌定物業公司應承擔賠償責任以杜某應繳納的一年度物業管理費為限，判決杜某支付拖欠物業費，物業公司賠償杜某1200余元。

實務要點：物業公司對小區物業管理區域安全未盡一定防范義務及風險提醒義務，在業主因不可抗力遭受財產損害時，物業公司應承擔相應賠償責任。酌定賠償責任范圍時，應遵循物業公司管理瑕疵程度及權利義務對等原則。

案例索引：福建廈門中院（2015）廈民終字第22號“某物業公司與杜某物業服務合同糾紛案”，見《廈門佰仕物業管理有限公司訴杜小銘物業服務合同糾紛案——不可抗力事件中物業賠償責任的認定》（莊慧林、陳遠治），載《人民法院案例選》（201504/94:22）。