變賣的房屋在過戶前又被抵押給第三人 房屋能否過戶

      【南山法律顧問 案情】

　　2016年10月11日，魏某與程某簽訂購房協議，魏某將自有房屋一套賣給程某，約定房屋總價1200000元，程某需先支付1000000元，剩余的200000元在房屋辦理過戶手續后再支付。協議簽訂后，程某于第二日支付了魏某購房款1000000元，魏某承諾在一個月內辦理好房屋過戶手續。2016年11月1日，在未征得程某同意也未告知李某的情況下，魏某將該房屋抵押給李某借款600000元，并進行了抵押登記。后因魏某雖然將房屋交付給了程某，但遲遲未能辦理過戶，產生糾紛。

　　【分歧】

　　針對本案中房屋登記人能否為涉案房屋辦理過戶？存在以下幾種觀點：

　　第一種觀點認為，本案中程某可以要求魏某辦理房屋過戶。本案中，程某與魏某簽訂的購房協議是雙方當事人的真實意思表示,合同合法有效，且合同簽訂后，程某依約定履行了支付房款的義務，魏某也已將房屋交付給程某實際占有。根據《合同法》的相關規定，依法成立的合同，受法律保護，雙方均應根據合同約定全面履行合同義務，故魏某也應按照合同約定將房屋產權證過戶給程某。至于后來魏某將房屋抵押給李某的行為應為無效，因為魏某將房屋賣給程某在先，抵押給李某在后，此時魏某對該房屋已經不具備完全的處分權，故該抵押行為無效，不影響涉案房屋辦理過戶手續。

　　第二種觀點認為，涉案房屋在被解除抵押前無法實現過戶。程某與魏某簽訂的購房協議合法有效，作為當事人的雙方無疑應按照合同約定全面履行義務，程某支付了房款，魏某應按照約定為其辦理房屋過戶，雙方確立的是債權債務關系。但是本案中，涉案房屋尚未過戶，魏某在未征得程某同意并隱瞞李某房屋已出賣的情況下，將涉案房屋抵押給了李某并進行了抵押登記，該抵押行為有效，應受法律保護。如果涉案房屋辦理過戶，必然損害抵押權人李某的合法權益。

　　【評析】

　　筆者同意第二種觀點，理由如下：

　　本案中，爭議焦點在一是程某與魏某簽訂購房協議是否有效？二是魏某與李某簽訂的抵押合同是否有效？

　　第一，關于購房協議的效力。程某與魏某簽訂的購買協議系雙方真實意思表示，合法有效。根據《合同法》第八條、第四十四條的規定，合同雙方當事人應按照約定全面履行合同義務。程某已按照約定支付房款，魏某理應協助程某辦理涉案房屋的過戶手續。

　　第二，關于抵押合同的效力。根據《擔保法》第四十一條、第四十二條的規定，以城市房地產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。本案中，魏某在隱瞞李某房屋已出賣的前提下，用尚未辦理過戶的房屋產權證抵押給第三人李某并進行了抵押登記，李某與魏某之間不存在惡意串通，李某是基于對魏某房權證的信任簽訂抵押合同，構成善意，故雖然魏某將房屋賣給程某在先，抵押給李某在后，但抵押合同合法有效，依法受法律保護。

　　第三，本案中，如果將涉案房屋順利過戶到程某的名下，必然會侵害善意第三人李某的抵押權，故因該房屋尚處于抵押期間內，無法將涉案房屋過戶至程某名下，除非魏某提前償還李某的債務，解除該房屋的抵押。

　　最后，因魏某的違約行為造成程某無法實現購房目的，程某可以要求解除合同，由魏某返還房款并賠償相關經濟損失；也可以要求魏某繼續履行合同，要求魏某提前還清李某債務，解除房屋抵押，實現涉案房屋過戶。否則，抵押到期后，若魏某無法按時償還借款，涉案房屋可能面臨折價、拍賣、變賣，導致程某無法實現合同目的。

　　綜上，本案中的涉案房屋在解除抵押前無法實現過戶。

作者：肖平娣