在房屋租賃合同中，經常出現押金條款，其性質如何判斷?實踐中，當事人約定押金在期滿后退還的同時，往往還約定在承租人出現違約行為時出租人有權沒收押金。例如，“如果承租人遲交租金超出×月/天后則作為違約處理，出租人有權收回廠房并沒收押金”。對于此類押金條款，能否適用定金規則?

　　答：在房屋租賃合同中經常出現押金條款，有人認為，這種押金實際上是定金。盡管當事人沒有明確約定，但是由于合同約定承租人遲交租金達一定期限出租人即有權沒收押金，故該款項與定金的功能相同。同時，雖然合同沒有約定出租人違約承租人有權要求雙倍返還，但根據公平原則，在出租人違約的情況下也應當如此認定，可以判決出租人雙倍返還。上述觀點難以成立，理由在于：

　　第一，租賃合同押金的功能在于：一是擔保承租人在承租期間妥善保管租賃物，如果造成損害，出租人能夠及時獲得賠償;二是由于租賃房屋在租賃期間所產生的水電費、衛生費、物業費等費用在合同中一般約定由承租人承擔，故這里的押金也是為了擔保承租人未拖欠上述費用。這與定金的功能顯然不同。

　　第二，根據當事人的約定，該押金的另外一項功能顯然是促使承租人及時履行租金給付義務。因此，在出現約定的遲延履行或不履行的情形時，出租人有權沒收押金。在此意義上，該押金又具有擔保和違約金的雙重功能，但不能因此說它就是定金。

　　第三，最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》(已廢止)第一百一十八條規定：“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。”因現行有效的法律法規和司法解釋尚未對該問題作出明確規定，故可參考該條內容。

　　我們認為，該條的解釋結論應當是，當事人沒有采取“定金”字眼的，但條款中約定了定金罰則的適用情形，從而能夠判斷該定金的性質的(違約定金、解約定金或成約定金)，應當認定為定金，不能僅僅因未出現“定金”字樣就予以否定;如果當事人沒有采取“定金”字眼，也沒有約定定金的適用情形，從而難以判斷其性質的，不能認定為定金;如果當事人采納了“定金”字樣，但是沒有約定適用情形的，從而也難以判斷定金性質的，應當推定為違約定金，適用《民法典》第五百八十六條“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。定金的數額由當事人約定;但是，不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產生定金的效力。實際交付的定金數額多于或者少于約定數額的，視為變更約定的定金數額”;如果當事人采取了“定金”字樣，又約定了適用情形，則根據約定判斷定金性質。

　　以上述結論為基礎，“如果承租人遲交租金超出×月/天后則作為違約處理，出租人有權收回廠房并沒收押金”這樣的約定既沒有采取“定金”字樣，也沒有約定定金罰則(雙倍返還)，又明確針對承租人而非雙方，所以，難以認定為違約定金。

　　至于能否適用公平原則將該約定解釋為定金，因為此種約定僅針對承租人而對出租人不適用，所以構成權利義務不對等，應當按照定金規則解釋為對雙方都適用。我們認為，即使不認定為定金，出租人違約時，承租人仍然可以請求損害賠償。

　　其一，我國理論和實踐都認為除非當事人明確約定該違約金為懲罰性質，否則即認定為補償性違約金，違約定金也應當作同樣的處理。所以，承租人的損失仍然能得到保護，不會出現不公平的結果。

　　其二，法律適用基本的思考順序是，先適用具體的法律規則，在具體的法律規范難以解決系爭問題時才能求助基本原則，而不是直接求助于民法的基本原則。

　　其三，就公平原則而言，并非權利義務相同才稱為公平。

　　當事人之所以簽訂這樣的條款，可能基于多方面的因素，例如，市場的供求關系、租金市場的前景等商業判斷，而這恰恰是法官難以把握的。

　　綜上所述，押金條款應當解釋為具有擔保的性質，同時也是針對承租人遲延給付租金這個特定違約行為的違約金。當然，根據《民法典》第五百八十五條第二款之規定，“約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少”，承租人認為該違約金過高的，可以請求適當減少。

　　來源 | 最高法民一庭編《民事審判實務問答》