饒國(guó)禮訴某物資供應(yīng)站等房屋租賃合同糾紛案

(最高人民法院審判委員會(huì)討論通過(guò) 2021年11月9日發(fā)布)

　　關(guān)鍵詞民事/房屋租賃合同/合同效力/行政規(guī)章/公序良俗/危房

　　裁判要點(diǎn)

　　違反行政規(guī)章一般不影響合同效力，但違反行政規(guī)章簽訂租賃合同，約定將經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)隱患，或?qū)⒃斐芍卮蟀踩�事故的�?yīng)當(dāng)盡快拆除的危房出租用于經(jīng)營(yíng)酒店，危及不特定公眾人身及財(cái)產(chǎn)安全，屬于損害社會(huì)公共利益、違背公序良俗的行為，應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定租賃合同無(wú)效，按照合同雙方的過(guò)錯(cuò)大小確定各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

　　相關(guān)法條

　　《中華人民共和國(guó)民法總則》第153條、《中華人民共和國(guó)合同法》第52條、第58條(注：現(xiàn)行有效的法律為《中華人民共和國(guó)民法典》第153條、第157條)

　　基本案情

　　南昌市青山湖區(qū)晶品假日酒店(以下簡(jiǎn)稱(chēng)晶品酒店)組織形式為個(gè)人經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)者系饒國(guó)禮，經(jīng)營(yíng)范圍及方式為賓館服務(wù)。2011年7月27日，晶品酒店通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式中標(biāo)獲得租賃某物資供應(yīng)站所有的南昌市青山南路1號(hào)辦公大樓的權(quán)利，并向物資供應(yīng)站出具《承諾書(shū)》，承諾中標(biāo)以后嚴(yán)格按照加固設(shè)計(jì)單位和江西省建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督管理局等權(quán)威部門(mén)出具的加固改造方案，對(duì)青山南路1號(hào)辦公大樓進(jìn)行科學(xué)、安全的加固，并在取得具有法律效力的書(shū)面文件后，再使用該大樓。同年8月29日，晶品酒店與物資供應(yīng)站簽訂《租賃合同》，約定：物資供應(yīng)站將南昌市青山南路1號(hào)(包含房產(chǎn)證記載的南昌市東湖區(qū)青山南路1號(hào)和東湖區(qū)青山南路3號(hào))辦公樓4120平方米建筑出租給晶品酒店，用于經(jīng)營(yíng)商務(wù)賓館。租賃期限為十五年，自2011年9月1日起至2026年8月31日止。除約定租金和其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、支付方式、違約賠償責(zé)任外，還在第五條特別約定：1.租賃物經(jīng)有關(guān)部門(mén)鑒定為危樓，需加固后方能使用。晶品酒店對(duì)租賃物的前述問(wèn)題及瑕疵已充分了解。晶品酒店承諾對(duì)租賃物進(jìn)行加固，確保租賃物達(dá)到商業(yè)房產(chǎn)使用標(biāo)準(zhǔn)，晶品酒店承擔(dān)全部費(fèi)用。2.加固工程方案的報(bào)批、建設(shè)、驗(yàn)收(驗(yàn)收部門(mén)為江西省建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督管理局或同等資質(zhì)的部門(mén))均由晶品酒店負(fù)責(zé)，物資供應(yīng)站根據(jù)需要提供協(xié)助。3.晶品酒店如未經(jīng)加固合格即擅自使用租賃物，應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。合同簽訂后，物資供應(yīng)站依照約定交付了租賃房屋。晶品酒店向物資供應(yīng)站給付20萬(wàn)元履約保證金，1000萬(wàn)元投標(biāo)保證金。中標(biāo)后物質(zhì)供應(yīng)站退還了800萬(wàn)元投標(biāo)保證金。

　　2011年10月26日，晶品酒店與上海永祥加固技術(shù)工程有限公司簽訂加固改造工程《協(xié)議書(shū)》，晶品酒店將租賃的房屋以包工包料一次包干(圖紙內(nèi)的全部土建部分)的方式發(fā)包給上海永祥加固技術(shù)工程有限公司加固改造，改造范圍為主要承重柱、墻、梁板結(jié)構(gòu)加固新增墻體全部?jī)?nèi)粉刷，圖紙內(nèi)的全部?jī)?nèi)容，圖紙、電梯、熱泵。開(kāi)工時(shí)間2011年10月26日，竣工時(shí)間2012年1月26日。2012年1月3日，在加固施工過(guò)程中，案涉建筑物大部分垮塌。

　　江西省建設(shè)業(yè)安全生產(chǎn)監(jiān)督管理站于2007年6月18日出具《房屋安全鑒定意見(jiàn)》，鑒定結(jié)果和建議是：1.該大樓主要結(jié)構(gòu)受力構(gòu)件設(shè)計(jì)與施工均不能滿足現(xiàn)行國(guó)家設(shè)計(jì)和施工規(guī)范的要求，其強(qiáng)度不能滿足上部結(jié)構(gòu)承載力的要求，存在較嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)隱患。2.該大樓未進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)，沒(méi)有抗震構(gòu)造措施，不符合《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50011-2001)的要求。遇有地震或其他意外情況發(fā)生，將造成重大安全事故。3.根據(jù)《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》(GB50292-1999)，該大樓按房屋危險(xiǎn)性等級(jí)劃分，屬D級(jí)危房，應(yīng)予以拆除。4.建議：(1)應(yīng)立即對(duì)大樓進(jìn)行減載，減少結(jié)構(gòu)上的荷載。(2)對(duì)有問(wèn)題的結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行加固處理。(3)目前，應(yīng)對(duì)大樓加強(qiáng)觀察，并應(yīng)采取措施，確保大樓安全過(guò)渡至拆除。如發(fā)現(xiàn)有異常現(xiàn)象，應(yīng)立即撤出大樓的全部人員，并向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。(4)建議盡快拆除全部結(jié)構(gòu)。

　　饒國(guó)禮向一審法院提出訴請(qǐng)：一、解除其與物資供應(yīng)站于2011年8月29日簽訂的《租賃合同》;二、物資供應(yīng)站返還其保證金220萬(wàn)元;三、物資供應(yīng)站賠償其各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)281萬(wàn)元;四、本案訴訟費(fèi)用由物資供應(yīng)站承擔(dān)。

　　物資供應(yīng)站向一審法院提出反訴訴請(qǐng)：一、判令饒國(guó)禮承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，賠償其2463.5萬(wàn)元;二、判令饒國(guó)禮承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。

　　再審中，饒國(guó)禮將其上述第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求變更為：確認(rèn)案涉《租賃合同》無(wú)效。物資供應(yīng)站亦將其訴訟請(qǐng)求變更為：饒國(guó)禮賠償物資供應(yīng)站損失418.7萬(wàn)元。

　　裁判結(jié)果

　　江西省南昌市中級(jí)人民法院于2017年9月1日作出(2013)洪民一初字第2號(hào)民事判決：一、解除饒國(guó)禮經(jīng)營(yíng)的晶品酒店與物資供應(yīng)站2011年8月29日簽訂的《租賃合同》;二、物質(zhì)供應(yīng)站應(yīng)返還饒國(guó)禮投標(biāo)保證金200萬(wàn)元;三、饒國(guó)禮賠償物資供應(yīng)站804.3萬(wàn)元，抵扣本判決第二項(xiàng)物資供應(yīng)站返還饒國(guó)禮的200萬(wàn)元保證金后，饒國(guó)禮還應(yīng)于本判決生效后十五日內(nèi)給付物資供應(yīng)站604.3萬(wàn)元;四、駁回饒國(guó)禮其他訴訟請(qǐng)求;五、駁回物資供應(yīng)站其他訴訟請(qǐng)求。一審判決后，饒國(guó)禮提出上訴。江西省高級(jí)人民法院于2018年4月24日作出(2018)贛民終173號(hào)民事判決：一、維持江西省南昌市中級(jí)人民法院(2013)洪民一初字第2號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng);二、撤銷(xiāo)江西省南昌市中級(jí)人民法院(2013)洪民一初字第2號(hào)民事判決第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng);三、物資供應(yīng)站返還饒國(guó)禮履約保證金20萬(wàn)元;四、饒國(guó)禮賠償物資供應(yīng)站經(jīng)濟(jì)損失182.4萬(wàn)元;五、本判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)確定的金額相互抵扣后，物資供應(yīng)站應(yīng)返還饒國(guó)禮375.7萬(wàn)元，該款項(xiàng)限物資供應(yīng)站于本判決生效后10日內(nèi)支付;六、駁回饒國(guó)禮的其他訴訟請(qǐng)求;七、駁回物資供應(yīng)站的其他訴訟請(qǐng)求。饒國(guó)禮、物資供應(yīng)站均不服二審判決，向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙Ｗ罡呷嗣穹ㄔ河?018年9月27日作出(2018)最高法民申4268號(hào)民事裁定，裁定提審本案。2019年12月19日，最高人民法院作出(2019)最高法民再97號(hào)民事判決：一、撤銷(xiāo)江西省高級(jí)人民法院(2018)贛民終173號(hào)民事判決、江西省南昌市中級(jí)人民法院(2013)洪民一初字第2號(hào)民事判決;二、確認(rèn)饒國(guó)禮經(jīng)營(yíng)的晶品酒店與物資供應(yīng)站簽訂的《租賃合同》無(wú)效;三、物資供應(yīng)站自本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向饒國(guó)禮返還保證金220萬(wàn)元;四、駁回饒國(guó)禮的其他訴訟請(qǐng)求;五、駁回物資供應(yīng)站的訴訟請(qǐng)求。

　　裁判理由

　　最高人民法院認(rèn)為：根據(jù)江西省建設(shè)業(yè)安全生產(chǎn)監(jiān)督管理站于2007年6月18日出具的《房屋安全鑒定意見(jiàn)》，案涉《租賃合同》簽訂前，該合同項(xiàng)下的房屋存在以下安全隱患：一是主要結(jié)構(gòu)受力構(gòu)件設(shè)計(jì)與施工均不能滿足現(xiàn)行國(guó)家設(shè)計(jì)和施工規(guī)范的要求，其強(qiáng)度不能滿足上部結(jié)構(gòu)承載力的要求，存在較嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)隱患;二是該房屋未進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)，沒(méi)有抗震構(gòu)造措施，不符合《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，遇有地震或其他意外情況發(fā)生，將造成重大安全事故。《房屋安全鑒定意見(jiàn)》同時(shí)就此前當(dāng)?shù)匕l(fā)生的地震對(duì)案涉房屋的結(jié)構(gòu)造成了一定破壞、應(yīng)引起業(yè)主及其上級(jí)部門(mén)足夠重視等提出了警示。在上述認(rèn)定基礎(chǔ)上，江西省建設(shè)業(yè)安全生產(chǎn)監(jiān)督管理站對(duì)案涉房屋的鑒定結(jié)果和建議是，案涉租賃房屋屬于應(yīng)盡快拆除全部結(jié)構(gòu)的D級(jí)危房。據(jù)此，經(jīng)有權(quán)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，案涉房屋已被確定屬于存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)隱患、或?qū)⒃斐芍卮蟀踩�事故的�?yīng)當(dāng)盡快拆除的D級(jí)危房。根據(jù)中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》(2016年12月1日實(shí)施)第6.1條規(guī)定，房屋危險(xiǎn)性鑒定屬D級(jí)危房的，系指承重結(jié)構(gòu)已不能滿足安全使用要求，房屋整體處于危險(xiǎn)狀態(tài)，構(gòu)成整幢危房。盡管《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》第7.0.5條規(guī)定，對(duì)評(píng)定為局部危房或整幢危房的房屋可按下列方式進(jìn)行處理：1.觀察使用;2.處理使用;3.停止使用;4.整體拆除;5.按相關(guān)規(guī)定處理。但本案中，有權(quán)鑒定機(jī)構(gòu)已經(jīng)明確案涉房屋應(yīng)予拆除，并建議盡快拆除該危房的全部結(jié)構(gòu)。因此，案涉危房并不具有可在加固后繼續(xù)使用的情形�！渡唐贩课葑赓U管理辦法》第六條規(guī)定，不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的房屋不得出租�！渡唐贩课葑赓U管理辦法》雖在效力等級(jí)上屬部門(mén)規(guī)章，但是，該辦法第六條規(guī)定體現(xiàn)的是對(duì)社會(huì)公共安全的保護(hù)以及對(duì)公序良俗的維護(hù)。結(jié)合本案事實(shí)，在案涉房屋已被確定屬于存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)隱患、或?qū)⒃斐芍卮蟀踩�事故、�?yīng)當(dāng)盡快拆除的D級(jí)危房的情形下，雙方當(dāng)事人仍簽訂《租賃合同》，約定將該房屋出租用于經(jīng)營(yíng)可能危及不特定公眾人身及財(cái)產(chǎn)安全的商務(wù)酒店，明顯損害了社會(huì)公共利益、違背了公序良俗。從維護(hù)公共安全及確立正確的社會(huì)價(jià)值導(dǎo)向的角度出發(fā)，對(duì)本案情形下合同效力的認(rèn)定應(yīng)從嚴(yán)把握，司法不應(yīng)支持、鼓勵(lì)這種為追求經(jīng)濟(jì)利益而忽視公共安全的有違社會(huì)公共利益和公序良俗的行為。故依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百五十三條第二款關(guān)于違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效的規(guī)定，以及《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第四項(xiàng)關(guān)于損害社會(huì)公共利益的合同無(wú)效的規(guī)定，確認(rèn)《租賃合同》無(wú)效。關(guān)于案涉房屋倒塌后物資供應(yīng)站支付給他人的補(bǔ)償費(fèi)用問(wèn)題，因物資供應(yīng)站應(yīng)對(duì)《租賃合同》的無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條“合同無(wú)效后，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定，上述費(fèi)用應(yīng)由物資供應(yīng)站自行承擔(dān)。因饒國(guó)禮對(duì)于《租賃合同》無(wú)效亦有過(guò)錯(cuò)，故對(duì)饒國(guó)禮的損失依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條的規(guī)定，亦應(yīng)由其自行承擔(dān)。饒國(guó)禮向物資供應(yīng)站支付的220萬(wàn)元保證金，因《租賃合同》系無(wú)效合同，物資供應(yīng)站基于該合同取得的該款項(xiàng)依法應(yīng)當(dāng)退還給饒國(guó)禮。

　　(生效裁判審判人員：張愛(ài)珍、何君、張穎)