深圳合同糾紛律師：店鋪被房主收回，房客可否要求補償轉(zhuǎn)讓費

       【深圳律師網(wǎng)案情】

　　趙某于2008年6月承租孫某的店鋪，約定租金2000元/月，并按市場行情進行調(diào)整，租期3年。當(dāng)時趙某支付該店面前任房客9000元轉(zhuǎn)讓費，孫某對此事也知情。租賃到期之后，趙某與孫某未續(xù)約，但一直支付房租，孫某也未提出續(xù)約，一直收受房租。2014年5月，孫某告知趙某要將店面收回，限期2個月搬離。趙某提出要孫某將該店按市場行情（該地段同等面積轉(zhuǎn)讓費20萬）補償就搬離，否則就繼續(xù)承租該店面。

　 【分歧】

　　該案中，房客是否可以要求房主補償轉(zhuǎn)讓費，存在兩種不同意見：

　　第一種意見認為，房客無權(quán)要求房主補償轉(zhuǎn)讓費。原因在于，本案租賃期限屆滿后，趙某與孫某形成不定期租賃合同關(guān)系，孫某可以在合理期限內(nèi)告知趙某解除合同，店面轉(zhuǎn)讓費并不是趙某的可期待利益，本案不存在孫某需對趙某補償轉(zhuǎn)讓費的情形。

　　第二種意見認為，房客可以要求房主適當(dāng)補償轉(zhuǎn)讓費。原因在于，轉(zhuǎn)讓費為商業(yè)活動中的慣例，應(yīng)按照習(xí)慣處理，房主要房客將店面收回，其不僅收回的是其對店面的使用權(quán)，還將該店面轉(zhuǎn)讓費收取權(quán)一并收回，房主將該店面繼續(xù)轉(zhuǎn)讓其有收取下一任房客的轉(zhuǎn)讓費的期待權(quán)。

　 【深圳法律顧問評析】

　　筆者同意第一種意見，補償轉(zhuǎn)讓費應(yīng)該嚴格限定適用范圍，本案房主無需補償房客轉(zhuǎn)讓費，主要理由如下：

　　首先，《合同法》第113條第1款：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”， 故在合同法領(lǐng)域，可期待利益的前提應(yīng)為對方當(dāng)事人違約。本案租賃期限屆滿后，趙某與孫某形成不定期租賃合同關(guān)系，只要在合理期限之前通知趙某，孫某便可以隨時解除合同，故孫某并不存在違約情形，無需補償趙某轉(zhuǎn)讓費。

　　其次，在租賃合同未約定店面可以轉(zhuǎn)讓的情形下，趙某亦無權(quán)轉(zhuǎn)讓店面并收取轉(zhuǎn)讓費。《合同法》第二百二十四條第二款：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”，若趙某擅自轉(zhuǎn)讓店面并收取轉(zhuǎn)讓費，孫某可以解除其與趙某的租賃合同，在主合同無效的情形下，趙某與他人簽訂的次租賃合同亦無效，趙某所收取的轉(zhuǎn)讓費需退還他人，在此情形下，店面轉(zhuǎn)讓費并不是趙某的可期待利益。原案例中對趙某與孫某所簽訂的租賃合同內(nèi)容并未敘述，故對趙某是否有權(quán)轉(zhuǎn)讓店面無法確認。

　　最后，出租人在租賃合同到期或解除租賃合同后依法收回店面，將該店面繼續(xù)出租并收取轉(zhuǎn)讓費，亦系其自身權(quán)利，并未造成原承租人的損失，無需對原承租人進行補償。筆者認為出租人需對承租人補償轉(zhuǎn)讓費有兩種情形，一種是店面租賃合同中約定承租人可以轉(zhuǎn)讓但未實際轉(zhuǎn)讓，出租人違約，此時法院需要審查轉(zhuǎn)讓費是否為必然發(fā)生的間接損失，第二種是店面租賃合同中約定承租人可以轉(zhuǎn)讓且已實際轉(zhuǎn)讓，或店面租賃合同中未約定承租人可以轉(zhuǎn)讓但已實際轉(zhuǎn)讓且出租人予以認可，承租人已收取轉(zhuǎn)讓費，因出租人違約承租人需要退還轉(zhuǎn)讓費，承租人可以要求出租人補償轉(zhuǎn)讓費。