深圳商品房預售合同糾紛案例，開發(fā)商逾期交房應賠償損失

　　上訴人(原審原告)：鄧某，女，漢族，1981年10月2日出生，住所地：廣東省深圳市坪山區(qū)。

　　委托訴訟代理人：陸慧，廣東君言律師事務所律師。

　　委托訴訟代理人：黃彩煥，廣東君言律師事務所實習律師

　　上訴人(原審被告)：深圳某某房地產開發(fā)有限公司，住所地：深圳市坪山區(qū)坪山街道六聯(lián)社區(qū)浪尾工業(yè)區(qū)，統(tǒng)一社會信用代碼GYP48。

　　法定代表人：張某某，總經理。

　　委托訴訟代理人：萬某某，北京市某某(深圳)律師事務所律師。

　　委托訴訟代理人：韓某某，北京市某(深圳)律師事務所律師。

　　上訴人鄧某因與上訴人深圳某某房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱：中某公司)商品房預售合同糾紛一案，不服廣東省深圳市坪山區(qū)人民法院(2020)粵0310民初2268號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

　　鄧某上訴請求：1.撤銷一審判決，改判支持鄧某的訴訟請求。判令中某公司向鄧某支付逾期交房的違約金351310.54元(以已支付的購房總價款3377986元為基數(shù)，按每日萬分之四計算違約金，自2019年4月1日起暫計至2019年12月16日止，實際計算至房屋實際交付之日止)。2.本案一、二審訴訟費全部由中某公司承擔。事實和理由：一、鄧某與中某公司簽訂的《深圳市房地產買賣合同(預售)》附件五，系中某公司提供的重復使用的文本。附件五第五條第8款應當認定為格式條款，該條款無效，中某公司應當按照《深圳市房地產買賣合同(預售)》第十二條約定向鄧某支付逾期交房的違約金。首先，中某公司在合同附件五第五條第8款對因其違約而應向鄧某支付的違約金的總金額約定為不超過鄧某已付購房款的3%。該條款明顯存在免除中某公司的違約責任，排除鄧某主要權利的情形，應當認定該約定無效。其次，中某公司提供的《深圳市房地產買賣合同(預售)》附件五中，大量的合同條款均顯示買受人(鄧某)與出賣人(中某公司)之間的權利、義務明顯不對等。從合同附件五的內容整體來看，亦在免除了中某公司的責任的同時，加重了鄧某的責任，對鄧某的主要權利也進行了限制。第三，鄧某與中某公司簽訂的《深圳市房地產買賣合同(預售)》系深圳市規(guī)劃和國土資源委員會及深圳市市場監(jiān)督管理局所制定的示范文本。合同內容對雙方的權利、義務進行了平衡。權利、義務對雙方來說都是對等的。在中某公司持續(xù)違約的情況下，中某公司應當按照該合同中約定的違約條款承擔相應的違約責任。

　　二、一審判決以《坪山新區(qū)2017年房屋租賃指導租金表》載明的指導租金作為標準計算中某公司應支付的違約金缺乏事實及法律依據。首先，《坪山新區(qū)2017年房屋租賃指導租金表》載明的指導租金系坪山區(qū)有關主管部門公布的坪山區(qū)2017年度房屋租賃的指導租金，并非坪山區(qū)2018、2019、2020年度的指導租金。年度不同，租金會有明顯的差異。況且，以3年前主管部門公布的房屋租賃的指導租金作為標準來計算3年后中某公司逾期交房而應支付的違約金顯然不合適、不妥當。其次，某禾廣場所在地坪山區(qū)政府主管部門并未公布2018年度及其后年度的房屋租賃的指導租金。鄧某與中某公司的糾紛產生于2019年3月31日之后。在本案中，應當認定政府有關主管部門沒有公布同地段同類房屋租賃的租金。既然沒有主管部門公布的同地段同類房屋租賃的租金，就不能直接適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第三款“逾期交付適用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管門公布或有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定”的規(guī)定。第三，根據公開的信息顯示，本案中同地段同類房屋的租金標準遠遠高于一審判決所依據的《坪山新區(qū)2017年房屋租賃指導租金表》載明的指導租金。第四，2020年，因中某公司遲遲無法交房，中某公司與某禾廣場的業(yè)主協(xié)商返租涉案的某禾廣場的房屋。中某公司以深圳市柒叁貳房屋租賃管理有限公司的名義與部分業(yè)主簽訂了房屋租賃合同。在租賃合同中約定的租金標準為每年189161元。由此亦可見，一審判決中某公司承擔的違約金遠低于中某公司不能交房給鄧某造成的租金損失。

　　三、即使以同地段同類房屋租金作為計算違約金的標準，也應考慮社會經濟發(fā)展、貨幣通脹等因素導致的租金增長。不能僅僅將現(xiàn)有的可參考的同地段同類房屋租金標準作為計算違約金的依據，一直計算至中某公司實際交房之時。

　　中某公司未作答辯。

　　中某公司上訴請求：1.撤銷一審判決第一項，改判中某公司向鄧某支付逾期交房違約金(自2019年4月1日起按每月2387.1元的標準計算)，以鄧某已付購房款的3%為上限;2.判令本案一審、二審的全部訴訟費用由鄧某承擔。事實和理由：一、《購房合同》關于逾期交房違約金上限的條款，該條款是《購房合同》的有效組成部分。本案中，關于逾期交房違約金的條款分別約定在《深圳市房地產買賣合同(預售)》(下稱《購房合同》)第十二條及附件五第五條第8款。上述關于逾期交房違約金的條款，中某公司已通過加粗和下劃線的方式，對《購房合同》第十二條第二種違約責任處理方式“按合同附件五相關約定”的文本予以標注，提示鄧某注意附件五關于逾期交房違約金標準及上限的約定。此外,中某公司更是要求雙方均在附件五每頁下方簽章，以確保鄧某知悉附件五約定的內容。同時，一審法院已認定《購房合同》附件五第五條第8款中關于逾期交房違約金標準的約定有效，即認定鄧某已知悉該部分條款內容，而關于逾期交房違約金上限的內容緊跟其后，故鄧某不可能不知悉關于逾期交房違約金上限的條款內容。因此，中某公司已充分采取了合理的方式提請鄧某注意《購房合同》第十二條及附件五第五條第8款關于逾期交房違約金上限的約定，故該條款是《購房合同》的有效組成部分。

　　二、《購房合同》及其附件關于逾期交房違約金上限的條款合法有效，不存在法定無效的情形，一審法院認定該條款無效實屬適用法律錯誤。本案中，鄧某認為違約金應當持續(xù)計算，但中某公司認為違約金的上限應當受到雙方約定限額的限制。首先，如一審法院所認定，上述《購房合同》第十二條及附件五第五條第8款的全部內容不具有《合同法》第五十二條和第五十三條規(guī)定的無效情形。其次，《購房合同》第十二條及附件五第五條第8款關于逾期交房違約金上限的約定也不存在免除中某公司責任、加重鄧某責任以及排除鄧某主要權利的無效情形。根據《購房合同》附件五第五條第8款的約定，中某公司承擔的違約責任實際是與鄧某因此蒙受的損失相對應，而違約金上限對應的金額遠高于鄧某目前實際發(fā)生及在將來一段時間內可能發(fā)生的損失。根據《購房合同》附件五第五條第8款，違約金的上限為鄧某已付購房款3377986元的3%，即101339.58元。按照一審法院認定的違約金計算標準，自2019年4月1日起按每月2387.1元計算，即使計至2021年12月31日也僅為78774.3元，遠未達鄧某已付購房款的3%。案涉某禾中央廣場項目已于2020年9月1日取得由深圳市住房和建設局出具的《復工令》，案涉某禾中央廣場項目已經實際恢復施工。中某公司與中國長城資產管理股份有限公司深圳市分公司就債務重組事項已經達成展期協(xié)議，中某公司的資金壓力也已得到緩解。在此情況下，案涉房屋的交付時間是可以預計的，并不存在一審判決所言的“限定總額與其中某公司違約行為不匹配，亦不利于中某公司積極履行合同”的情形。

　　鄧某未作答辯。

　　鄧某向一審法院起訴請求：1.判令中某公司向鄧某支付逾期交房的違約金351310.54(以已支付的購房總價3377986為基數(shù)，自2019年4月1日按每日萬分之四計算至房屋實際交付之日止，暫計至2019年12月16日);2.中某公司承擔全部訴訟費用。

　　一審法院認定事實：2018年1月11日，鄧某與中某公司簽署《深圳市房地產買賣合同(預售)》，合同約定：第二條、第三條鄧某向中某公司購買位于深圳市坪山區(qū)房產，房屋用途為辦公，建筑面積79.57平方米;第五條房屋總價3377986元;第九條中某公司應于2019年3月31日前向鄧某交付案涉房產，交付前應取得《深圳市建設工程竣工驗收備案(回執(zhí))》;第十二條中某公司逾期交房違約責任按第貳種方式即按合同附件五相關約定處理(第壹種方式約定如逾期超過90日的，鄧某要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定的交付期限屆滿日之次日起至實際交付之日止，中某公司按日向鄧某支付購房總價款萬分之四的違約金。);第二十八條雙方可約定其他條款列于附件五中。附件五第五條第8款補充約定因中某公司未履行相關義務，導致中某公司未能按照本合同約定期限內將本房地產交付鄧某的，中某公司自違約之日起至本房地產交付之日止，按政府公布的本房地產所在區(qū)域的指導租金標準向鄧某支付違約金，無政府指導租金標準的，按有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。延遲達365日中某公司仍未將本房地產交付鄧某的，鄧某有權要求解除本合同。中某公司違約金總額不超過鄧某已付購房款的3%。

　　合同簽署后，鄧某依案涉合同約定向中某公司支付全部購房款。

　　中某公司未按涉案合同約定于2019年3月31日前向鄧某交付涉案房屋。截止2020年12月7日第二次庭審時，涉案房屋尚未竣工，中某公司仍未向鄧某交付房屋，且具體交付房屋時間亦無法確定。

　　鄧某主張合同附件五第五條第8款是格式條款，應屬無效，應按主合同第十二條約定標準按購房總價款萬分之四計算違約金。中某公司主張應按合同附件五第五條第8款約定政府指導租金標準計算違約金。

　　另查明，《坪山新區(qū)2017年房屋租賃指導租金表》載明，涉案房屋某禾廣場周邊東方威尼斯花園、深業(yè)東城上邸、東晟時代花園辦公租金標準分別為每平米每月20元、25元、30元。

　　一審法院認為，本案為商品房預售合同糾紛。本案的爭議焦點為逾期交房違約金標準。首先，需確認合同附件五第五條第8款是否有效。依據合同法之規(guī)定，格式條款具有合同法第五十二條和第五十三條規(guī)定的情形，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。鄧某、中某公司雙方簽訂的合同附件五屬中某公司提供的重復使用的條款系客觀事實，但該條款無論是內容還是簽訂過程均不具有合同法第五十二條、第五十三規(guī)定的情形;該條款約定逾期交付房屋的違約金標準與《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第三款規(guī)定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定”一致，故中某公司不存在免除其責任，加重對方責任或排除對方主要權利情形，該條款合法有效。其次，因雙方均未提供同地段同類房屋租金標準，根據坪山區(qū)2017年房屋租賃指導租金標準，考慮2018年、2019年租金增長因素，一審法院以某禾廣場周邊東晟時代花園辦公租金標準每平米每月30元的標準計算違約金。最后，雙方約定中某公司違約金總額不超過鄧某已付購房款的3%，雖然按目前違約金數(shù)額未達到已付購房款的3%，但中某公司房屋交付時間仍不能確定，處于持續(xù)違約狀態(tài)，限定總額與其中某公司違約行為不匹配，亦不利于中某公司積極履行合同，故該限額對繼續(xù)履行合同情形無效。

　　鄧某已按合同約定履行了付款義務，中某公司未按合同約定于2019年3月31日前交付房產，構成違約，中某公司應依合同約定自違約之日起即2019年4月1日至本房地產交付之日止，按每平米每月30元標準即每月2387.1元(79.57平方米×30)向鄧某支付違約金。鄧某訴請超出一審法院認定部分，不予支持。

　　據此，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第四十條、第四十一條、第四十四條、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決：一、中某公司應于判決生效之日起十日內向鄧某支付逾期交房違約金(自2019年4月1日起按每月2387.1元的標準計算至房屋交付之日止);二、駁回鄧某其他訴訟請求。如未按判決指定的期間履行付款義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費6570元、保全費2277元，由鄧某負擔5866元，中某公司負擔2981元。

　　本院二審查明，雙方簽訂的深圳市房地產買賣合同中附件五關于買受人遲延付款違約責任的約定內容為：1.買受人未按約定期限支付購房款逾期不超過30日的，買受人每日按應付款的萬分之一向出賣人支付違約金合同繼續(xù)履行;2.買受人未按約定期限支付購房款逾期超過30日的，出賣人有權解除本合同，并可要求買受人按購房款總額的10%支付違約金;出賣人未行使合同解除權的，合同繼續(xù)履行，買受人每日按應付款的萬分之三向出賣人支付違約金，且在買受人付清所延遲支付的購房款和違約金前，出賣人隨時可以行使合同解除權。

　　本院對一審查明的事實予以確認。

　　本院認為，本案為房屋買賣合同糾紛案件。根據各方的上訴意見，本案二審的主要爭議焦點為：涉案合同附件五第五條第8款有關逾期交房違約金的約定是否屬于格式條款，該條款是否有效，逾期交房違約責任應當如何認定。本院認為，合同法第三十九條第二款規(guī)定，格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。根據本案查明的事實，涉案預售合同附件五第五條第8款系中某公司為了重復使用而預先擬定，條款的擬定并未與買受人協(xié)商，而是由中某公司單方擬定后提供給買受人簽訂，該條款屬于格式條款。

　　《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第九條規(guī)定，民法典施行前訂立的合同，提供格式條款一方未履行提示或者說明義務，涉及格式條款效力認定的，適用民法典第四百九十六條的規(guī)定。民法典第四百九十六條第二款規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。在本案中，合同附件五第五條第8款有關逾期交房違約責任的約定：因中某公司未履行相關義務，導致中某公司未能按照本合同約定期限內將本房地產交付鄧某的，中某公司自違約之日起至本房地產交付之日止，按政府公布的本房地產所在區(qū)域的指導租金標準向鄧某支付違約金，無政府指導租金標準的，按有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。延遲達365日中某公司仍未將本房地產交付鄧某的，鄧某有權要求解除本合同。中某公司違約金總額不超過鄧某已付購房款的3%。對比合同附件關于對逾期付款違約責任的約定：若鄧某未按約定期限支付購房款，逾期不超過30日的，鄧某每日按應付款的萬分之一向中某公司支付違約金，合同繼續(xù)履行;逾期超過30日的，中某公司有權解除本合同并可要求鄧某按購房款總額的10%支付違約金。中某公司未行使合同解除權的本合同繼續(xù)履行，鄧某每日按應付款的萬分之三向中某公司支付違約金，且在鄧某付清所延遲支付的購房款和違約金前，中某公司隨時可以行使合同解除權。對比雙方的違約內容可以看出，合同附件約定的逾期交房違約金標準明顯偏低，中某公司在本案中也未對違約金標準存在較大差異的原因作出合理解釋。中某公司在擬定上述違約金標準時并未遵循公平原則確定雙方的權利義務，擬定的逾期交房違約金標準偏低，應當認定為與買受人有重大利害關系的條款。綜上，合同附件五第五條第8款有關逾期交房違約金的約定均屬于民法典第四百九十六條第二款所規(guī)定的應當采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款。

　　在本案中，合同正文第十二條約定逾期交房違約責任按第貳種方式處理，由于第貳種方式在正文中并未體現(xiàn)，而是放在附件五中約定，不足以讓買受人注意到合同附件五的相關內容，中某公司有義務提示買受人注意附件五第五條第8款有關逾期交房違約金的約定。而從附件五第五條第8款的文本樣式來看，整個附件五采用了與正文相比過小過密的字體和間距，第五條第8款也沒有通過加大加粗等方式提請注意。中某公司不僅沒有采取合理的方式提示買受人，反而采用了讓買受人更容易忽略該條款的文本樣式。中某公司的上述做法不僅不符合民法典的上述要求，也有違誠信原則。根據民法典第四百九十六條的規(guī)定，附件五第五條第8款有關逾期交房違約金的約定不能作為合同內容。

　　在合同對逾期交房違約金沒有約定的情況下，買受人仍有權要求中某公司承擔賠償損失的逾期交房違約責任。在本案中，鄧某按照總房款日萬分之四的標準請求支付逾期交房違約金，在相關違約金條款在二審被認定不成為合同內容后，為減少訴累，本院視為鄧某提出了逾期交房賠償責任的訴訟請求。關于賠償責任的大小，本院綜合考慮買受人因中某公司逾期交房所遭受的租金損失和其他損失、合同對逾期付款所約定的違約金標準，根據公平原則和誠信原則，酌情認定中某公司按照合同約定的買受人逾期付款的違約標準向鄧某支付逾期交房損失，即按照總房款每日萬分之三的標準向鄧某賠償逾期交房損失。合同約定交房時間為2019年3月31日，現(xiàn)在實際交房時間仍不能確定，鄧某請求自2019年4月1日起暫計至2019年12月16日止，實際計算至房屋實際交付之日止的請求應予支持。經核算，中某公司應當賠償鄧某2019年4月1日起暫計至2019年12月16日止，逾期260天的逾期交房損失263483元(3377986元×0.0003/天×260天=263483元)。對鄧某第一項訴訟請求中超出上述數(shù)額的訴訟請求，本院不予支持。

　　綜上所述，鄧某的上訴請求部分成立，本院予以部分支持;中某公司的上訴請求不成立，本院予以駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷廣東省深圳市坪山區(qū)人民法院(2020)粵0310民初2268號民事判決;

　　二、深圳某某房地產開發(fā)有限公司應于本判決生效之日起十日內向鄧某賠償逾期交房損失(從2019年4月1日起暫計至2019年12月16日為263483元，按照總房款3377986元每日萬分之三的標準計算至房屋交付之日止);

　　三、駁回鄧某其他訴訟請求。

　　如未按本判決指定的期間履行付款義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　一審案件受理費6570元、保全費2277元，由鄧某負擔847元，深圳某某房地產開發(fā)有限公司負擔8000元。深圳某某房地產開發(fā)有限公司已預交的二審案件受理費2326.79元，由深圳某某房地產開發(fā)有限公司負擔;鄧某已預交的二審案件受理費6570元，由鄧某負擔570元，深圳某某房地產開發(fā)有限公司負擔6000元。深圳某某房地產開發(fā)有限公司應負擔的兩審訴訟費用，應在本判決生效之日起七日內逕付鄧某，逾期鄧某可申請強制執(zhí)行。

　　本判決為終審判決。