裁判要旨

　　當行政主管部門作出的《建設工程竣工規劃核實確認書》與建設單位、施工單位、監理單位、勘察單位、設計單位經竣工驗收形成的《竣工驗收報告》就建設房屋建筑面積作出不一致的確認時，應從立法目的、形成時間、行為性質等方面評判房屋建筑面積結算依據，施工方以后者為據主張工程款的，應予支持。

　　【案情】

　　2014年8月，某房地產公司與某建筑公司簽訂《銅梁永嘉鎮某商住樓建設項目建設工程施工協議書》，雙方對工程范圍、履約保證金繳納、竣工結算和工程款支付等進行了約定，后某建筑公司進行了施工。2019年3月，重慶市銅梁區規劃和自然資源局作出《建設工程竣工規劃核實確認書》，確認涉案工程總建筑面積23008.82平方米(地上建筑面積20031.22平方米，地下建筑面積2977.60平方米)。2019年4月，涉案工程通過竣工驗收，形成《竣工驗收報告》。現因對房屋建筑面積、工程總價、欠付工程款及利息等存在爭議，某建筑公司起訴請求：某房地產公司支付某建筑公司工程款1532萬余元，并以此為基數從2019年4月9日起按照月利率2%支付資金利息至付清時止;退還保證金50萬元;某建筑公司在某房地產公司欠付工程款范圍內享有優先受償權;訴訟費由某房地產公司負擔。

　　【裁判】

　　重慶市銅梁區人民法院審理后認為，根據《建設工程竣工規劃核實確認書》確認的總建筑面積，涉案工程的工程款為27734151.8元(地上部分23837151.8元、正負零以下部分3722000元、增加工程135000元、零星借支款4萬元)，扣除已付款19237296元，尚欠8496855.8元。該工程于2019年4月1日通過竣工驗收，某房地產公司應付22187321.44元，尚欠2950025.44元，其應自2019年5月9日起按照同期銀行貸款利率支付利息至付清時止。因2019年11月21日為支付工程余款5546830.36元之日，故某建筑公司主張的優先受償權未超過法定期間。遂判決，某房地產公司向某建筑公司支付工程款8496855.8元;某建筑公司在某房地產公司欠付工程款8496855.8元范圍內享有優先受償權;駁回某建筑公司的其他訴訟請求。

　　宣判后，某建筑公司不服上訴。重慶市第一中級人民法院審理后認為，應以五方單位共同組織竣工驗收后形成的竣工驗收報告所載明的建筑面積作為計算工程款的依據，涉案工程的工程款為27824478元，包括：地上部分23680940.5元、正負零以下部分4143537.5元，故某房地產公司應付工程款27999478元，尚欠8762182元。某房地產公司應付利息包括：1.以3162286.4元為基數，從2019年5月9日起按中國人民銀行同期同類貸款利率算至2019年8月19日止，從2019年8月20日起按全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率算至付清時止;2.以5599895.6元為基數，從2019年11月21日起按全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率算至付清時止;某建筑公司在某房地產公司欠付工程款876218元范圍內享有優先受償權。遂依法改判。

　　【評析】

　　本案爭議焦點在于涉案房屋建筑面積的計算依據。

　　首先，從立法目的看。城鄉規劃法第四十五條規定，縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實，未經核實或者經核實不符合規劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。可見，建設工程的規劃核實，是城鄉規劃主管部門實施監督檢查最重要的環節。建設工程從開工到竣工是一個連續的過程，在此過程中，對于建設單位的建設活動是否嚴格遵守規劃許可要求，城鄉規劃主管部門需要進行監督檢查。具體而言，規劃核實是在建設工程竣工驗收之前，由城鄉規劃主管部門就建設工程是否符合規劃許可進行的檢驗，在對建設工程是否按建設工程規劃許可證及其附件、附圖確定的內容組織建設進行現場審核后，對于符合規劃許可內容要求的，核發規劃核實證明;對于經核實建設工程違反規劃許可的，則及時依法提出處理意見;經規劃核實不合格的或者未經規劃核實的建設工程，建設單位不得組織竣工驗收。據此，城鄉規劃主管部門確認的規劃核實建筑面積，從核實的方式、內容、目的看，均不宜直接作為建設工程發包人和承包人相關工程竣工結算面積的認定依據。

　　其次，從形成時間看。本案中的《建設工程竣工規劃核實確認書》形成于2019年3月，《竣工驗收報告》則形成于2019年4月，確認書形成在前、驗收報告形成在后，該形成時間亦符合前述規定的要求，即經規劃核實符合規劃許可內容要求的，在城鄉規劃主管部門出具核實證明后，建設單位可以依法組織竣工驗收。同時也能證明，城鄉規劃主管部門針對房屋建筑面積作出的確認行為，并不能代替業主單位、施工單位及其他單位共同進行竣工驗收這一施工過程中的必經環節，即在規劃核實建筑面積之后，仍需發包人和承包人會同相關單位組織竣工驗收，共同確認案涉工程竣工的建筑面積。

　　最后，從行為性質看。進行竣工規劃核實是城鄉規劃主管部門依法行使具體行政管理職權的行為;而組織竣工驗收則是勘察單位、設計單位、施工單位、監理單位、建設單位共同對施工內容進行檢驗的行為，驗收后簽字蓋章確認的報告書，理應對發包人和承包人等具有法律約束力。同時根據《竣工驗收報告》載明的內容，發包人和承包人分別對涉案工程相應施工內容的建筑面積進行了確認，亦更符合雙方對實際施工完成的建筑面積作出的真實表意。

　　本案案號：(2019)渝0151民初5777號，(2021)渝01民終932號

　　案例編寫人：重慶市第一中級人民法院 陳婭梅